QU’EST-CE QUE C’EST?
Il s’agit d’une garantie réelle permettant à son bénéficiaire de faire vendre l’immeuble grevé aux enchères à l’issue d’une procédure d’exécution forcée (soit la vente aux enchères forcées du bien immobilier) pour couvrir sa créance, si le propriétaire n’acquitte pas la dette reconnue par le tribunal.
Il existe de nombreux cas d’hypothèques légales, notamment celle du vendeur d’un immeuble en garantie du paiement du prix, celle des héritiers et autres indivis sur les immeubles ayant appartenu à la communauté en garantie des créances résultant du partage, celle du superficiant pour les annuités d’un droit de superficie, celle de la communauté des propriétaires d’étages contre le propriétaire n’ayant pas payé ses charges et, la plus fréquente, celle des artisans et entrepreneurs.
L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un droit de gage immobilier qui permet aux artisans, aux entrepreneurs et à leurs sous-traitants de requérir l’inscription d’une hypothèque (annotation sur le feuillet de l’immeuble dans les registres officiels (Registre Foncier)) pour garantir le paiement de leurs prestations en relation avec l’immeuble (pour garantir leurs créances).
Une telle inscription se justifie car les artisans et entrepreneurs sont en principe tenus de fournir leur prestation à l’avance, c’est-à-dire avant d’être payés par le maitre de l’ouvrage et qu’ils ne peuvent exercer un droit de rétention sur les matériaux et/ou le travail fourni. En effet, dès que les prestations sont effectuées, elles deviennent partie intégrante de l’immeuble et appartiennent au propriétaire de celui-ci.
L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est ainsi un puissant outil à la disposition des concernés pour garantir qu’ils seront payés pour le travail accompli.
QUI EST ARTISAN OU ENTREPRENEUR?
Par artisan ou entrepreneur, il faut comprendre toute personne physique ou morale qui s’engage, à titre indépendant et sur la base d’un contrat d’entreprise, à fournir des prestations de construction sur un immeuble y compris la destruction de bâtiments ou d’autres ouvrages, le montage d’échafaudages, la sécurisation d’une excavation ou les autres travaux semblables.
Sont notamment considérés comme des artisans et des entrepreneurs, les entreprises de construction, les peintres, les plâtriers, les maçons, les carreleurs, les installateurs d’appareils électriques, les sanitaires ou encore les chauffagistes.
A PARTIR DE QUAND L’ARTISAN OU L’ENTREPRENEUR EST PROTEGE?
Seule l’inscription définitive d’une hypothèque légale rend totalement efficace la garantie de l’artisan ou de l’entrepreneur.
QUELS AVANTAGES?
Elle offre à son bénéficiaire les protections suivantes :
- une priorité absolue sur les titulaires de droits réels inscrits postérieurement;
- un traitement sur pied d’égalité à l’égard des autres entrepreneurs au bénéfice d’une hypothèque légale;
- une position privilégiée par rapport aux créanciers gagistes de rang antérieur.
QUAND DEMANDER?
Ce droit de gage privilégié peut être requis dès la conclusion du contrat, mais doit être obtenu, à savoir inscrit au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux, c’est-à-dire à partir du moment où tous les travaux qui constituent l’objet du contrat d’entreprise ont été exécutés et que l’ouvrage est livrable.
ATTENTION AU DELAI!
Ainsi, ladite hypothèque légale doit être inscrite au registre foncier, et non pas seulement requise du juge dans le délai de quatre (4) mois.
Ce délai est un délai péremptoire, ce qui signifie qu’il ne peut ni être suspendu, ni être prolongé. Vu ce bref délai, l’hypothèque légale sera toujours d’abord inscrite par voie de mesures provisionnelles, voire même super provisionnelles (urgence particulière), avant d’être validée dans le cadre d’un procès au fond tendant à l’inscription définitive et souvent, en parallèle, à la reconnaissance de la créance de l’artisan ou de l’entrepreneur et à la condamnation du propriétaire à la payer.
Attention, comme ce délai ne dépend pas uniquement de l’attitude du requérant, mais du temps qu’il faudra au juge pour se prononcer sur la requête et ordonner l’inscription au registre foncier, il est recommandé de ne pas attendre le dernier jour du délai pour requérir une inscription provisoire.
En cas de retrait des travaux, le délai court à partir du jour de la résiliation du contrat et non celle du dernier travail exécuté.
S’IL Y A PLUSIEURS IMMEUBLES
Lorsque les travaux ont été réalisés sur plusieurs immeubles, l’hypothèque devra être demandée sur chacun d’entre eux en proportion du travail effectué, règle qui a par ailleurs été confirmée dans un arrêt du Tribunal Fédéral du 6 novembre 2019 (5A_919/2018).
Nous pouvons ainsi assister les artisans et entrepreneurs (ou autres bénéficiaires d’hypothèques légales) :
- déjà au moment de la rédaction des contrats pour vous prémunir au mieux des rigueurs d’un mauvais payeurs (propriétaires ou co-contractant).
- à la survenance d’un litige pour requérir et obtenir pour vous l’inscription d’une hypothèque légale.
QUELLES CONSEQUENCES POUR LE PROPRIETAIRE?
Même s’il paie l’entrepreneur à qui il a confié le chantier, le propriétaire de l’immeuble sur lequel les travaux ont été accomplis est exposé à une hypothèque légale que les éventuels sous-traitants de l’entrepreneur obtiendraient.
En effet, payer l’entrepreneur ne garantit pas encore que celui-ci paiera ses sous-traitants. Attention donc !
Dans un tel cas de figure, les conséquences pour le propriétaire sont très lourdes.
D’une part, il s’expose en fin de procédure à payer les travaux une deuxième fois, d’abord à l’entrepreneur (ce qu’il avait hypothétiquement déjà fait), puis aux sous-traitants que celui-ci n’aurait pas désintéressés.
D’autre part, il sera restreint dans sa capacité à disposer de son bien immobilier.
Même les acheteurs les plus enthousiastes risquent en effet de renoncer à l’achat du bien immobilier, tant il est inconfortable d’acquérir une parcelle grevée d’un gage permettant à des tiers de faire opérer une vente forcée de l’objet acheté.
Ainsi, pendant la durée du procès, le seul moyen pour le propriétaire de faire lever l’hypothèque légale est de constituer des sûretés suffisantes, pour garantir autrement que par l’hypothèque les prétentions des artisans et entrepreneurs ayant obtenu le gage.
Compte tenu de ces graves conséquences pour le propriétaire du bien immobilier, la loi prévoit des conditions très strictes à l’obtention d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (notamment les délais invoqués ci-avant).
Notre étude maîtrise en profondeur le droit immobilier.
Nous pouvons ainsi assister les propriétaires (ou futurs propriétaires) de biens immobiliers :
- déjà au moment de la rédaction des contrats pour vous prémunir au mieux des rigueurs d’une hypothèque légale.
- dans votre défense contre une hypothèque légale injustifiée, ou
- dans la constitution de sûretés pour faire révoquer le gage grevant inopportunément votre bien immobilier.
Pour vous assister: Me Stephane Rychen, Avocat